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商业项目-我们中信资本房地产投资管理的十几支基金一半以上都是美元基金

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過往十余載,中信資本房地產投資進行過50多筆大宗交易,包括購物中心、寫字樓、物流地產、住宅和長租公寓等業態,其中廣為人知的商業地產項目便是上海189弄、長沙悅方ID

我們很好奇未來房地產相關業態前景,張平給出了她的觀點:基於租金收益的持有型物業預計在未來十年都將是機構投資者非常鍾愛的投資標的。核心及核心增值型投資機會、城市更新及存量資產投資機會、物流倉儲資產包投資機會、不良資產投資機會,以及數據中心、養老地產、醫療地產等利基市場投資機會,都是未來十年需要特別關注的商業地產投資趨勢。

相較於傳統開發商自己成立基金平台,如萬科的萬丈資本、朗詩的青杉資本等,中信資本的優勢和角色定位是什麼?

觀點地產網走到上海華山路250號,這座逾30載歷史的上海靜安崑崙大酒店裡面有着很多來來往往的客人,他們都帶着故事來到這座城市。站在40層的崑崙之窗遠眺,眼底下儘是無息奔波着的車流和人流。

基金破局融資政策收緊、中美貿易戰、人民幣匯率破7、電商衝擊等複雜的環境形勢,對商業地產的影響可以說是史無前例。基金與商業地產的結合也越發成熟,該如何應對目前複雜的大環境?

MALL、合肥悅方ID MALL以及北京芳圓里ID MALL等項目。

至於目前的投資環境,張平認為現在市場上很多資金是尋求短線投資機會的,投資渠道及能投的標準化產品相對有限。商業地產是專業度要求極高的資金沉澱型的行業,投資標的物業從空置到培育成能夠持續提供成熟穩定的現金流,一方面對於投資能力、持有運營方的操盤能力專業度要求較高,另一方面由於房地產特性所致,對於投資周期要求的時限也相對較長,因此更適合進行長線價值投資的機構投資者,相對於美元投資者,境內人民幣投資者的投資周期預期較短,也就是長線的錢更難找,這對於需要進行較長投資周期的持有型商用物業的基金機構而言是共同面臨的挑戰。

張平介紹道,中信資本是純基金經理的角色,願意和在專業領域能力出色且具有良好的品牌美譽度的合作夥伴或開發商進行合作,比如與萬科印力合作的CO-GP基金,與朗詩合作基金。中信資本一方面可以自己做GP做基金,另一方面也可以通過合作成立CO-GP基金,強強聯合,這是「喜新不厭舊」

「我們還是比較看好一二線城市的消費升級,三四線城市的消費需求肯定是有的,有些可能會滯后或優先發展起來,但是每個城市的情況不一樣。」

中國內地的商業市場發展程度長期存在分化現象,而對於商業地產的一二線與三四線城市之爭,張平並沒有給出一個固定的答案,而是認為「CASE BY

2019觀點商業年會正如火如荼地進行,年會現場觀點地產新媒體對中信資本房地產部執行董事張平進行了專訪,從中或多或少看到了私募基金巨頭黑石的影子,在後續的談話中對中信資本的投資邏輯與思路也有了更清晰的認識。

張平提到「真股權基金」而非明股實債,這是中信資本房地產投資深耕的領域。即中信資本是與投資人同股同權進入的,而真股權基金的好處是,如果有非常好的專業能力、投資、改造、資管以及實現價值兌現的能力等,最後在退出端的價值放大的時候,也會給同股同權進入的投資人帶來一個非常可期的回報。

初見張平,便被她身上的氣質吸引。在基金和金融行業領域,較少會看到女性的身影,但她表現得鎮定自若,娓娓道來,這或許就是她在這一行沉澱十余年的自信。對中信資本,她提及最多的詞便是「欣賞、敬佩」。

CASE(具體情況具體分析)」。

據張平介紹,中信資本是一家全球另類投資管理公司,管理資金達290億美元,其多元化業務包括併購策略為主的私募股權投資、不動產投資、結構融資及資產管理(公開市場)。而中信資本房地產投資,從2005年到現在已經有十幾隻房地產基金,涵蓋面積達到四百萬平方米,總資產市值近100億美元。

張平也表達了對中國市場的信心,並認為「儘管現在會受到貿易戰的影響,但從長期價值投資的角度,中國還是最值得投資的市場。」

張平在採訪中提到,「從資本方視角來看,我們中信資本房地產投資管理的十幾支基金一半以上都是美元基金,美元基金是長錢的,可以稱作是長線資本,或者叫長情資本。」

從已經獲取的幾個商業地產項目來看,中信資本是根據項目所在地區的地方特色基礎上,來做出不同的商業定位。例如,長沙項目是針對年輕群體打造的時尚購物中心,上海項目則定位為社區服務型,而作為存量改造的北京項目則是對區域消費觀念的升級換代。

張平指出,「雖然受到中美貿易戰的影響,部分行業的辦公租賃需求相對收縮,對一些一線城市寫字樓市場租金產生了一定壓力,但並不是所有行業的租賃需求都受到了貿易戰的影響。此外,根據中信資本對於歐洲及美國房地產各資產類別在全球金融危機期間的業績表現進行研究分析,發現零售物業租金的抗跌能力最強,其租金表現對比辦公樓及物流地產在經濟周期波動下的表現更為穩定。這也是中信資本看好中國消費升級投資機會的原因之一」

對於商業地產的未來,張平顯然是樂觀的那一派。她表示,非常看好處於消費升級階段的中國市場,同時很看好一二線人口基數大且購買力比較強的城市,這些城市對商業的需求是持續上升的,這也是中信資本的主要資金投向之一。

中信資本在2013年就宣布第四支房地產基金及首支專註于零售物業的房地產基金完成募集。此外,中信資本還陸續與朗詩集團、萬科印力等開發商運營商展開了更多合作,在不同專業領域發揮着各自的優勢。

近幾年國內商業地產大宗交易量整體處於上行趨勢,其中北京和上海的大宗交易量較多,整體投資交易額也顯著上升。長期來看,外資投資國內的大宗交易市場也表明國際投資者看好中國市場。

「我們房地產部一直以來進行的是房地產的真股權投資,這就要求團隊在房地產資產端有豐富紮實的專業能力。在投融管退中,『投』非常考驗基金管理人的眼光;『管』是非常重要的環節,即深耕細作,非常考驗資管的專業度以及可持續發展、實現價值增值的能力。『退』的方式並不唯一,我們團隊有諸多大宗交易退出的案例,也有中國首單美元類REITs的里程碑案例。」

全流程、全周期、全鏈條的機構投資者

的一種狀態 。此外,與中信資本合作后,可以規避開發商自己做基金時候的利益衝突,在選擇標的上會有更大的空間。「像中信資本高級董事總經理、房地產部門執行合伙人程驍遠在之前的媒體採訪中強調的,這是一種「1+1>2」的合作模式,比較符合GP雙方的需求。開發商能夠發揮他們的開發能力、商業地產管理能力,基金管理人發揮好投資管理上的長處,並能為投資人將風險降到最低。實際上沒有把蛋糕做小而是做大,與此同時還能控制「利益衝突」的問題,能夠實現在所投項目中把風險降低的原則。這是開發商和中信資本能夠一起做CO-GP基金的合作的契機所在。」張平總結道。

在投融管退四個方面,張平詳細闡述了中信資本作為一家全流程、全周期、全鏈條的機構投資者角色,管理團隊核心成員絕大多數都在中信資本任職十年以上,如此穩定的管理團隊構成及專業化的募投管退能力使中信資本的品牌價值得以沉澱,品牌價值與資產也在不斷增值。

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