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税费户口-不过长沙“买公寓可落户可入学”的政策并不是个例

高圆圆携女探班

先看一下長沙的購房政策,想在長沙買房子,需要達到一定的條件。在本市穩定就業且無住房的非本市戶籍家庭,需連續繳納24個月個人所得稅(或社會保險)。市外遷入的戶籍家庭,落戶滿1年且在本市穩定就業,或在本市連續繳納24個月個人所得稅(或社會保險)。也就是說,需要「2年戶口or2年社保or1年戶口1年社保」才能買住宅。 對於長沙來說,入戶門檻極其寬鬆,難的並不是落戶條件,難的是攢足落戶時間。房票難求,公寓便成了住宅的替代需求。而且長沙一直以來也是想做成千萬人口城市,於是便有了「公寓可落戶」這樣的政策。 在長沙,由於購房資格難以獲得,部分不限購的公寓價格甚至超過住宅,例如距離長沙高鐵站一路之隔的綠地大盤——綠地城際空間,公寓高於住宅1000元/㎡。這對於很多沒有去過長沙的人,會覺得這是很荒謬的。畢竟在其他城市,精裝公寓一般是比毛坯住宅便宜至少20%-40%的,怎麼能更貴?而在長沙,這就是事實。 於是很多開發商都將原本用於建寫字樓的辦公用地改建成公寓,然後在辦理房產證之前通過政商關係運作,將辦公用地產權變更。最後造成了長沙「公寓圍城」的現狀。 業內人士分析認為,公寓落戶實際上是長沙嚴格限購的後遺症。此次出的「公寓可落戶」,不過是因為長沙只能為這種「公寓圍城」的現象兜底。

多城市宣布公寓可落戶政策在房地產調控與人才引進並存的大背景下,「買公寓落戶」的做法近期再度引發市場關注。不過長沙「買公寓可落戶可入學」的政策並不是個例,國內已有一些城市實施了這種做法。

為什麼是長沙?一般來說,公寓落戶都是類似六安、寧波這種體量的城市,而長沙作為省會城市,且作為人口流入城市,也推進公寓落戶的原因何在?歸根結底在於住宅嚴格限購,「公寓圍城」的長沙樓市現狀。

買公寓仍需謹慎在「房住不炒」主基調下,房子限購限售成為城市的常態,而公寓因為不限購、不限貸的優勢下受到不少人的推崇,現在,部分城市又推出了落戶政策,那麼商住公寓是否值得入手呢?

  近日,商住公寓又火了一把。

9月4日,有長沙市民通過「長沙市長信箱」諮詢公寓落戶問題,市公安局官方回復稱:在長沙買公寓,憑備案合同可落戶,全家隨遷。於是「購買公寓可全家落戶」、「買公寓可落戶可入學」等消息在長沙樓市圈瘋傳,不少自媒體、售樓人員、房產中介奔走相告,而在全國範圍內,關於公寓的落戶問題也展開了討論。 目前,宣布可以公寓落戶的城市並非只有長沙一個,寧波、六安等多個城市都相繼出台了商業公寓可落戶的政策。這些城市為何推進公寓落戶,公寓一旦能落戶就具備了住宅的部分功能,那與住宅相比還有什麼優劣,公寓到底值不值得買?

業內人士指出,購買公寓仍需謹慎對待。對於公寓來說,飽受詬病的莫過於沒有戶口和學位。 以長沙為例,長沙雖然推進公寓落戶,但是公寓畢竟不等同於住宅,公寓可落戶並不代表公寓可入學。資料顯示,長沙入學分生源優先項,按照有戶有房、有戶無房、有房無戶、有戶無房(第二類)、無戶無房排序,通過商業公寓落戶的孩子屬於有戶無房(第二類)生源,排序靠後,仍然很難進名校。 而且這幾年長沙人口湧入非常快,本身就已經面臨學位緊張的問題了。不僅僅是學位問題,還有後面的漲幅不如住宅、稅費高、流動性極差,後面的不確定性極大。 此外,公寓作為商辦性質的不動產,交易稅費比較高。普通住宅二手交易的稅費在5%-8%,商辦公寓則有銷售增值稅、土地增值稅、印花稅、所得稅等,稅費高達17%-20%,除去月供、稅費之外,資產收益不如住宅。 以一套80㎡的公寓為例,如果想出手,稅費佔總價的15-20%。以到手價80萬元為例,光交易稅費就高達12萬-16萬元。於是經常出現,很多買家對總價能接受,一聽要再多出十幾萬的稅費,最後放棄的情況。 對於公寓來說,通過租金收益長期獲利是普遍做法,相比出售,出租的投資回報率明顯更高。

7月25日,寧波市政府辦公廳下發《關於進一步放寬我市戶口准入條件的通知》,進一步優化寧波戶口遷移政策,放開放寬重點群體落戶限制。《通知》在投資創業落戶的條款中明確商業用房、商住兩用房或辦公用房可落戶。 9月15日起,寧波市正式施行戶口遷移新政。新政在去年出台的政策基礎上大幅度放寬人才落戶、居住就業落戶條件,取消老年父母投靠落戶限制,並新增了租賃落戶和投資創業落戶,明確規定「商業用房或辦公用房可落戶」,即購買公寓也可落戶。 再往前的2018年11月,佛山(樓盤)市出台新政,取消購房入戶,改為積分制。新《辦法》規定,房產情況只作為申請入戶的一個計分指標,並規定了最高144分的限制(每平方米算1分,最高144分)。 新政指出,在佛山市擁有合法房產(含商業類,如公寓、商鋪、寫字樓等),按房產建築面積每平方米積1分計分,擁有多個房產證明的,按各產權面積相加的總和面積計算積分,最高可積144分。購買公寓不僅可以辦理積分落戶,還可以積分入學。 更早的2018年6月,六安市住房城鄉建委等7部門聯合發佈《關於加快推進非住宅商品房去庫存的意見》,提出8條意見。政府鼓勵個人買公寓,買公寓就能上學、落戶。 在部分業內人士看來,按照當前樓市調控的主基調,對商辦類和公寓項目的做法應該是嚴控,不能作為落戶的渠道。比如,2017年,北京(樓盤)對商住類產品實施了比住宅更為嚴厲的限購政策。杭州(樓盤)、南京(樓盤)等城市在2018年限制「商改住」。今年8月,廈門(樓盤)推出最嚴「禁公寓令」,規定商辦項目改造成為公寓類住宅的,甚至可無償收回土地使用權。 也有專家認為雖然「買公寓落戶」的做法存在爭議,但仍有一定的現實意義。由於住宅限購等原因,近年來,很多城市都存在大量購買了公寓產品,並將其作為唯一住所的人群,這部分人有着落戶的現實需要。這種做法不能簡單理解為購房政策的放鬆,但客觀上有助於這類物業價值的上升。由於很多城市的公寓庫存龐大,還能起到消化庫存的效果。

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