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政策新区-临港新片区的二手房成交月均在300套左右

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反觀國內三大城市群規劃,長三角城市群是人口最多、發展最好、面積最大的城市群,上海自貿區的設立,也必將推動長三角城市群的發展。

過往臨港對全市房地產市場影響不大。從空間位置來看,臨港是上海東南角,三面臨海,且距離市中心約70公里,是相對封閉的區域。而且政策導向性明確,針對新片區的人才,即便有影響也是鎖定在局部範圍內,並不會影響到全市。

2.對總體方案明確的創新舉措,將制定35項實施方案。比如海關特殊綜合保稅區實施方案等。

這份方案包括了3大類78項:

塵埃落定,臨港新區進入了食物鏈頂端。

半個月快過去了,儘管新政細則還沒有下發,但臨港新區的一手房市場,無論住宅還是公寓,在客戶加快買入與准客戶搶着下訂金中陷入先所未有的熱度。

多個在售的樓盤推出的房源幾近清盤,由於總價門檻低,這些項目中的80平方米左右的兩房成為最暢銷的產品。某頭部房企在臨港新區的房子可「賣」給社保條件滿3年不足5年的客戶,「如果社保不夠三年,全款付,開發商可以等到社保年限夠,再網簽」。

  临港新区:食物链顶端的呼唤?

臨港新區房產銷售們的態度也經歷了波瀾。首先,中介立馬啟動了對手中潛在客戶的排查,逐個電話;其次,中介對手中的潛在客戶開始保持密切聯繫。

上海鏈家數據顯示,今年1月-7月,臨港新片區的二手房成交月均在300套左右,均價在1.6萬元-1.8萬元/平方米左右,成交均價每月同比均呈現下跌態勢,下跌幅度約在9%左右。

8月6日下班后,臨港新區上班的一些客戶陸續湧入售樓處;上海某大型房地產中介在浦東某區總立即召集旗下「電源線」,排查手中客戶情況,滿足條件與即將滿足條件的,都篩選一遍,方便後續跟蹤;不少社保繳納滿3年不到5年,但符合上海市人才引進政策的單身人士,主動打電話到各個售樓處諮詢政策落地時間。

消息一發佈,臨港新區樓市的反應如預料中開始火了。

外資研究機構萊坊分析指出,這次臨港加入「自貿區」的決策可謂意義重大。限購政策的調整(放鬆),將吸引外國人才和國內高端人才落戶臨港片區,為新片區帶來更多的住房購買需求。此外,臨港的商辦項目也將獲得市場關注,更多企業會選擇臨港作為辦公場所。

「下半年不用吃土了。」8月7日,在臨港新區賣了一年房子的銷售人員小林(化名)掩飾不住內心的喜悅。他認為一旦政策細則出台,臨港新區的房地產項目漲價的可能性很大。

鏡頭回到8月6日下午,國務院正式發佈《中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》(簡稱《方案》)。發佈會上,上海市委常委、常務副市長陳寅的發言內容成為關鍵。

不止住宅,公寓也被一搶而空。一個主要原因在於,酒店式公寓可以註冊公司,企業稅從25%減至15%,增值稅可以退20%-30%。一名神秘客戶,在新政出台一周之後,去臨港某在售公寓樓盤掃了一整層貨,一共28套公寓。「訂單一個人壓根來不及」,經手的銷售員陳曦當天下午便發了一條朋友圈:「大臨港時代到來了」。

不僅是住宅市場,辦公房也是一房難求。當時臨港新城還只是機場保稅區和洋山保稅港區輻射帶,新房房價也從2012年的1萬元/平方米漲到1.2萬元/平方米。因此,從歷史經驗來看,臨港是樓市政策窪地,會有入市的衝動。

  自贸区总体方案出台背后

短短一周內,臨港房價上漲了5000元/平方米-1萬元/平方米不等,整體上調15%-45%。某項目從1.85萬元/平方米漲到了2.3萬元/平方米、也有項目從1.95萬元/平方米漲到2.95萬元/平方米的。

小劉(化名)諮詢了多個項目,相關工作人員都表示在等待細則出台,目前銷售還是延續此前的「老規則」,但是客戶可以先來看房子,看好了可以先下訂金。

不少業內人士也指出,臨港新區的政策變化不具有全國複製的可能性。實際上,臨港新片區一二手房市場一直比較穩定。

臨港如今面臨這樣的局面,是有案例參考的。2013年,上海設立自由貿易區試驗區的時候,有外高橋(600648)、上海浦東機場綜合保稅區等7個片區。基於這幾個片區只有外高橋周邊有住宅,因此一時間外高橋二手房市場火爆,價格當夜跳漲20%案例也不少見。

3.對總體方案明確的區域功能,制定5項中長期綜合規劃,主要是空間規劃、產業布局規劃等。

然而,臨港新區今後會以更開放的姿態接納具有競爭力的行業和企業。人跟着產業走,居住需求又是伴隨着人而來。短期內,臨港新區的樓市投資需求膨脹可想而知。

  什么人在抢购临港?

不妨從自貿區總體方案來看看背後隱含的深意。

今年上半年,上海的GDP增速只有5.9%,低於全國平均水平的6.3%。上海自貿區的利好出台,在短期內可以提振經濟,中期內可以吸引人才和資本,長期可以促進上海的發展。而這一切,自然會帶動上海自貿區的房價上漲。

上海中原地產的統計數據表明,臨港新片區目前在售一手房均價2.82萬元/平方米。今年上半年,該片區成交14.26萬平方米。其中銷售面積前十的樓盤,第一位銷售471套。

上海中原地產有數據統計,可見臨港新區的庫存原本是較高的。目前臨港新片區新建商品住宅庫存61萬平方米,去化周期約為2年,從庫存的角度來看可以基本滿足需求。即便短期有漲價的衝動,但如此高的庫存不具備持續上漲的條件。有中介人員統計了,按照目前的去化速度,片區內一手房可以在36個月之內去化完成。

    限购放松在上海撕开了一道微小的口子。

特別是在特斯拉項目帶動下,臨港的產業投資也持續高速增長。臨港 「兩區」和「兩城」 將在原有產業基礎上,加快國際智能製造中心建設,實現先進製造業和現代服務業的聯動,成為國家新型工業化示範基地和戰略性新興產業示範區。

8月6日晚上,由於政策剛出台,不少單身人士電話諮詢,多個售樓處的銷售並不敢給予較準確的答覆;到了第二、三天,中介開始向潛在客戶推銷自貿區範圍內的房子,比如奉賢區某項目對消費者表示:可以交定金鎖定房源,甚至有中介代理給出了鎖定房源的時間為45天,45天內政策法規細則下來了可以給首付,否則就全額退款。

1.對總體方案明確的重點政策,將制定23項操作細則,比如境外人才執業、重點領域的企業所得稅政策等;通過具體項目方式直接推動15項政策落地,比如先行先試金融業對外開放等。

作為119.5平方公里的先行啟動區,包括小洋山島、浦東機場南側區域以及南匯新城臨港裝備產業區等在內的臨港部分陸路區域臨港區成為下一個浦東指日可待。

儘管如此,市場仍未飽和。中介們一邊釋放房源緊張的信息,一邊持續與客戶聯繫,張瑩(化名)就被一名中介人員堅持不懈地一直催促去看樓。

方案很長,還有更多更具體的內容,但不難看出其規劃的超前性。上海自貿區是一個以5年起步的中長期規劃,此次臨港新區被划入自貿區範圍內,很大程度上被視作一次財富再分配的重要節點。

上海自由貿易試驗區臨港新片區將為外國人來新片區工作創造便利條件,對於非本市戶籍人才購房資格,由居民家庭調整為個人。原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年,新片區縮短到3年。此外,人才「居轉戶」(居住證轉戶籍)年限從原來的7年縮短到5年,核心人才進一步縮短到3年。

今日关键词:国际油价大涨