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房地产政策-不同城市由于调控政策和库存水平不同

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房地產投資繼續走低結合近日央行發佈的《中國區域金融運行報告(2019)》來看,居民槓桿率水平對消費增長的負面影響值得關注。計量分析結果表明,控制人均可支配收入、社會融資規模等因素后,居民槓桿率水平每上升1個百分點,社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。

「今年上半年商品房銷售和土地市場明顯降溫,房價上漲幅度可控。」章俊認為,在「一城一策」的政策主導下各地房地產市場出現分化是必然結果,如果貨幣財政政策繼續「提效」,下半年政策層仍將強化「一城一策」的精準調控,針對房地產的金融政策將繼續維持邊際收緊不放鬆的態勢。不過,鑒於目前庫存水平較低,預計房地產投資增速大幅放緩的概率不大,可能會在低位企穩,房價整體大概率平穩,不同城市由於調控政策和庫存水平不同,可能會出現漲跌互現的局面。

一組需要特別關注的數據顯示,經記者梳理髮現,今年發改委批複的基建項目總投資額超9500億元,從項目類型來看,多集中在城市軌道、機場擴建、煤礦等領域。摩根士丹利華鑫證券董事總經理章俊在接受《證券日報》記者採訪時坦言,這說明年內穩增長的抓手還是圍繞基建補短板,放鬆房地產調控顯然不是政府政策工具箱內的備選政策。

不再追求短期刺激恆大研究院副院長夏磊在接受《證券日報》記者採訪時表示,透過此次中共中央政治局會議對於房地產市場的表述來看,傳遞出的一個明確信號就是,中央不會走刺激房地產來拉動短期經濟的老路。除此之外,中共中央政治局會議還傳遞出房地產長效機制重在「管理」的意味,即地方政府將有更大的決策權和更豐富的工具箱,承擔地方主體責任。

在東北證券(000686)首席宏觀分析師沈新鳳看來,此次會議再提「房住不炒」定位,是符合市場預期的,但新增的最後一句話「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」卻超出了市場預期。

本報記者杜雨萌44字定調房地產市場。7月30日召開的中共中央政治局會議指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

事實上,從近期密集出現的地方調控政策來看,也多以收緊為主。如年內蘇州(樓盤)四次加碼樓市調控;二手房價格指數同比增幅連續8個月居於榜首的呼和浩特(樓盤),對於二手房市場進行的整頓和規範;大連(樓盤)出台「限價」政策,明確在2019年5月份、6月份已發生網簽備案行為的,未售房源按照同質可比原則,申報價不得高於5月份、6月份最低價格等。

「這也就不難理解,針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司,銀保監會開展了約談警示,要求控制地產信託業務規模,以及國家發改委對於房企海外發債的政策收緊。」章俊稱,其目的都是為了抑制資金過度流向房企。

沈新鳳認為,在經濟結構轉型及房地產政策導向的指引下,預計下半年房地產投資及銷售仍將繼續走弱。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示,針對上半年部分城市出現的房地產過熱現象,政策調控從緊的趨勢非常明顯。再加上中央反覆強調「房住不炒」以及房企融資端的收緊,預計在調控方向不變的大背景下,下半年投資客清場會更為徹底,自住型購房需求可以得到充分保障。

國家統計局數據顯示,2019年上半年,全國房地產開發投資61609億元,同比增長10.9%,增速比前5個月回落0.3個百分點;商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比前5個月擴大0.2個百分點。

再從房價表現上看,6月份發佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,初步測算,6月份一二三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅與上月相同或回落;一二線城市二手住宅漲幅回落,三線城市漲幅微擴;同比方面,一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均回落。

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